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湖南省三四线百人牛牛:株洲篇

2019年11月11日 22:18来源:未知手机版

独孤真,金钢鹦鹉地板,我的经济适用男大结局

产业基础雄厚,轨交、航发、汽车三大产业优势明显

需求趋于饱和,房企即便降价跑量求生存,去化依旧艰难

供地缺乏节制,政府宁愿流拍也不降地价

区位偏好显著,能买河西绝不买河东

客户价格敏感度较高,刚需难以接受好产品“溢价”

品牌房企近两年相继入驻,部分规模房企被高价地“套牢”

“长株潭一体化”规划仅在交通上推进迅速,整体落地仍“艰难”

01 市场综述

人口负增长

2019年以来需求不济,供应成交明显缩量

株洲市辖天元、芦淞、荷塘、石峰、渌口5区,攸县、茶陵县、炎陵县3县,代管县级醴陵市,另设有云龙示范区。

作为全国八个老工业百人牛牛之一,曾诞生了中国第一辆电力机车、第一台航空发动机等。目前轨道交通、通用航空、汽车仍是其支柱产业,总产值超2200亿,代表企业有中车株洲所、南方航空动力机械公司、北汽株洲分公司等。

人口层面来看,2018年末株洲市常住人口约402.08万人,较上年末下降0.07万人,首次呈现负增长,2015年-2018年间,常住人口数仅仅增长2万人。从人口结构来看,16-59岁劳动年龄人口占比62.92%,这一比例还在逐年降低,老龄化的问题日益凸显。人口基数下滑和老龄化趋势势必会在未来影响整个株洲的购房需求。

谈及株洲,长沙是绕不开的话题和百人牛牛。尽管株洲、长沙相距不到百公里,“长株潭一体化战略”也自1997年起被反复提及,但实际除了城铁开通、道路修建和社保互通外,其他层面少有进展和互动。加之长沙在极严的限价调控下与株洲并未形成明显的房价梯度,外溢到株洲的购房需求极为有限。

纵观株洲房地产市场,2016年至2018年的两年间,商品房新增供应面积大幅增长,年均增达35%。进入2019年随着市场转冷供应节奏有所放缓,1-6月新增供应面积同比下降36.7%。与之相对应的2016年-2018年间商品房成交面积虽然也在逐年增长,但年均增长仅维持在17%左右,增速明显落后于供给。

2019年以来商品房销售更是陷入持续低迷,数据显示1-6月累积成交面积同比下滑24%,降幅有进一步扩大之势。此外,值得一提的是,株洲全市房地产业从业人员近1.96万人,同比2018年下降10.2%,也从侧面反映了地产不景气,市场走弱的事实。

02 调控政策

3个月内限价格浮动不得超过5%

2019年棚改新开工户数骤降8成

株洲限价政策自2018年11月15日起实施,规定自价格申报之日起3个月内不得调整销售价格,重新调整销售价格时,浮动较上次报价不得超过5%。

房贷层面,首套首付最低两成,利率上浮10%-15%,二套首付最低三成,利率上浮15%-20%。除此之外,2019年8月新出台人才引进政策,符合要求的人才在株洲首次购房享受2-5万元的购房补贴。

2016年至2019年间,株洲市棚改规模走势先升后降,2017年计划开工量达到峰值32942户,2019年棚改新开工计划仅4693户,较2018年骤降近8成。在总量下降的同时,货币化安置比例亦大幅下降,相较于2017年棚改近乎全部货币化安置,2019年货币化安置仅占比38%。

03 房价梯度

2016-2018年房价涨势迅猛

2019年普遍降价走量

株洲市房价在2016年-2017年间快速上涨,均价由4000元/平方米涨至6000元/平方米,涨幅近50%。这种上涨势头延续至2018年中旬,土拍热度带动房价涨至新高。

拐点出现在2018年末,市场开始明显转冷。进入2019年,房企纷纷选择降价跑量,价格降幅普遍达10%以上。东部美的城的售价变化最能反映房价走势,2016开盘售价仅4000元/平方米,两年间价格节节攀升,2018年5月一度升至9000元/平方米,在此期间项目依然“一房难求”。2019年价格再次回落至7800元/平方米左右,不过由于项目所剩不多,因此整体影响不大。

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