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中指研究院:四季度房价涨幅或将进一步回落

2019年10月02日 10:45来源:未知手机版

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2019年三季度,整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险。在此影响下,重点百人牛牛商品住宅成交规模同比有所调整,价格环比涨幅稳定在低位区间;土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落,宅地成交楼面均价环比下跌,土地流拍率回升,平均溢价率走低,土地竞拍热度明显减弱。

一、政策环境

不将房地产作为短期刺激经济的手段

2019年三季度,整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险。

第一,中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三、四季度的政策基调,对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用,三季度市场整体调整预期进一步强化。

第二,房地产行业资金定向监管继续从紧。三季度,货币政策在保持流动性合理充裕的同时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化。特别是在数次降准、房贷利率挂钩LPR改革过程中更加强调通道监管,确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。此外,浙江银保监局要求银行机构加强消费贷用途管控,上海银保监局严控新增房地产信托业务。

图:相关部门对房地产金融监管的表态

资料来源:中指研究院综合整理

第三,地方政府紧缩政策数量达到阶段高点,调控紧盯市场变化及时调整的特点仍较明显。整体来看,地方调控政策在7、8月明显加强,9月有所减弱:苏州进一步升级了限购政策、合肥升级土拍政策、部分百人牛牛房贷利率上浮水平继续回升、各地公积金政策密集调整、多地强化房地产市场监管。值得注意的是,三季度各地政策整体收紧的同时,上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金政策、限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。

图:2016-2019.9地方出台调控政策数量分布(收紧)

资料来源:中指研究院综合整理

第四,房地产供给侧改革取得关键性进展。三季度,我国房地产供给侧基础性制度构建方面取得了突破性进展,土地资源有望进一步盘活:集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。

展望2019年四季度,房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建:

2019年中国房地产调控过程中金融政策贯穿始终,这一点在四季度仍然会继续坚持,金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方;

一方面部分百人牛牛的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能,另一方面部分百人牛牛通过局部优化现有政策,继续精准保障首套自住购房需求;

土地端基础性制度改革对未来中国土地一二级市场供应格局的影响将逐步显现。

二、市场表现

价格表现平稳,重点百人牛牛成交规模稳中有降

百城整体价格表现平稳,今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。根据中国房地产指数系统对100个百人牛牛的全样本调查数据显示,2019年9月,百城新建住宅均价15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅连续11个月保持在0.4%以内,整体价格较为平稳。累计来看,2019年1-9月百城住宅价格累计上涨2.54%,涨幅较去年同期收窄1.51个百分点。

图:2017年至2019年9月各级百人牛牛住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比

从各级百人牛牛来看,2019年1-9月一线百人牛牛新建住宅价格累计涨幅较去年同期略有扩大,二、三四线百人牛牛价格累计涨幅均收窄。具体来看,一线百人牛牛今年前三季度价格累计上涨0.61%,较去年同期扩大0.3个百分点,三季度累计上涨0.32%。二线百人牛牛1-9月价格累计上涨3.59%,较去年同期收窄2.57个百分点,三季度累计上涨1.26%。三四线代表百人牛牛1-9月累计上涨3.55%,较去年同期收窄3.65个百分点,涨幅收窄幅度在各线百人牛牛中最显著。

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